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廣經(jīng)觀察
房地產(chǎn)融資再迎新突破！2月20日，證監(jiān)會宣布于近日啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。同日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(簡稱“中基協(xié)”)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》(簡稱《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作中，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，在股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排。試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。
文/廣州日報(bào)全媒體記者 張露、王楚涵
新規(guī)解讀
試點(diǎn)基金產(chǎn)品投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣
●試點(diǎn)基金產(chǎn)品以機(jī)構(gòu)投資者為主。
●有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%。
●不動產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。
記者了解到，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。
由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動產(chǎn)投資試點(diǎn)。參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。
考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP(合格境外有限合伙人)方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。
為適應(yīng)不動產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動產(chǎn)私募投資基金按照試點(diǎn)要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。同時(shí)，為促進(jìn)不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作穩(wěn)妥推進(jìn)，本次試點(diǎn)對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。
業(yè)內(nèi)分析
有助于拓寬不動產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)融資渠道
私募基金不動產(chǎn)運(yùn)營具有什么優(yōu)勢？業(yè)內(nèi)人士分析稱，不動產(chǎn)私募投資基金有助于拓寬不動產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)融資渠道，為存量資產(chǎn)注入新資金來源，探索不動產(chǎn)經(jīng)營新的發(fā)展模式。
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心李宇嘉看來，傳統(tǒng)的不動產(chǎn)投資和運(yùn)營，主要是開發(fā)商，但其優(yōu)勢在開發(fā)。當(dāng)下，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)過剩，迫切需要有運(yùn)營能力的機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，讓不動產(chǎn)能創(chuàng)造出可持續(xù)的現(xiàn)金流，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化，私募基金不動產(chǎn)運(yùn)營的優(yōu)勢便在于此�！安粍赢a(chǎn)的價(jià)值由運(yùn)用決定，不動產(chǎn)基金就是重要的角色�！崩钣罴握J(rèn)為，未來不缺樓房，缺的是區(qū)位、格局、運(yùn)營好，可持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的房子，只有運(yùn)營好、維護(hù)好的房子才能保值增值，而不動產(chǎn)基金在不動產(chǎn)價(jià)值的評估中扮演重要角色，買基金份額，就是投資不動產(chǎn)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策使得私募基金的投資方向更加多元化。在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域，主要是針對存量住宅市場。此類私募基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購等空間增大，客觀上也對于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項(xiàng)目處置發(fā)揮了積極的作用。
國金證券也認(rèn)為，未來將有更多房企獲得融資支持�？春糜谐掷m(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市、主打改善產(chǎn)品的房企，以及財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健的頭部央企國企。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，同時(shí)，1月70個(gè)城市新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0，這是自2022年2月以來新房價(jià)格首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。
中信證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)政策具備累積效應(yīng)，銷售已出現(xiàn)復(fù)蘇勢頭。市場沿著從高線城市到低線城市，從二手房到一手房的路徑復(fù)蘇，目前復(fù)蘇態(tài)勢已經(jīng)比較明顯。
（來源：廣州日報(bào)）
(編輯：王思博)
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