中新網(wǎng)吉林新聞11月20日電 (譚偉旗 李健楠)近日，長春市朝陽區(qū)人民法院審理一起物業(yè)服務合同糾紛案。
據(jù)悉，2018年3月，某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)委會簽訂《住宅區(qū)物業(yè)管理服務合同》，服務期限至2023年3月，并向業(yè)委會交納了履約保證金。2020年7月，業(yè)委會向物業(yè)公司返還保證金，剩余存入業(yè)委會委員趙某、于某、孟某三人設(shè)立的聯(lián)名賬戶。
該業(yè)委會于2020年10月任期屆滿，此后未再成立新一屆業(yè)委會。今年9月，物業(yè)公司向趙某、于某、孟某提起訴訟，要求三人返還履約保證金，并支付利息。
該院經(jīng)審理認為：履約保證金系業(yè)委會收取，而非趙某等三人的個人行為，業(yè)委會系依法定程序選舉產(chǎn)生且經(jīng)備案成立，雖然任期已屆滿，但在未經(jīng)法定程序成立新一屆業(yè)委會的情況下，其仍具備訴訟主體資格，物業(yè)公司應當根據(jù)合同相對性原則向業(yè)委會主張權(quán)利，而不應向趙某等三人提起訴訟，最終，判決駁回物業(yè)公司的全部訴訟請求。
法官介紹，合同相對性是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的主體之間，只有合同當事人一方能夠向合同的另一方當事人基于合同提出請求或提起訴訟。
《中華人民共和國民法典》第四百六十五條第二款規(guī)定：“依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。”可知，“合同相對性”一般指依法成立的合同僅能約束合同當事人(即簽約人)，對合同外的第三人不具有法律約束力。
合同外的第三人既不享有合同權(quán)利也不承擔合同義務，合同當事人不能依據(jù)合同對合同關(guān)系外第三人提出請求或者提起訴訟。
業(yè)主委員會成立及成員的選任體現(xiàn)的是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，也是對外代表全體業(yè)主、維護全體業(yè)主整體利益的載體、手段、形式，屬于法律規(guī)定的民事訴訟當事人。
在全體業(yè)主未經(jīng)法定程序更換業(yè)主委員會成員的情況下，即使業(yè)主委員會成員任期屆滿，但從全體業(yè)主共同利益維護、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)權(quán)利義務糾紛解決這一目的看，業(yè)主委員會及成員的存續(xù)之法律效力仍應當予以認可。
據(jù)此，業(yè)主委員會任期屆滿在未成立新一屆業(yè)委會前，仍具有訴訟主體資格。
具體到該案中，與某物業(yè)公司簽訂合同并收取履約保證金的是業(yè)委會，依據(jù)合同相對性原則，《住宅區(qū)物業(yè)管理服務合同》僅對某物業(yè)公司與業(yè)委會具有法律約束力，而趙某等三人是業(yè)委會委員，物業(yè)公司不應向三人主張權(quán)利，故該院判決駁回原告某物業(yè)公司的全部訴訟請求。(完)
